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Calculadora de capacidad hipotecaria
Estima cuota sostenible, ahorro recomendado, porcentaje financiado y señales de viabilidad antes de solicitar información.
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Simulador de hipoteca: qué datos necesitas antes de empezar
Un simulador hipotecario puede orientarte, pero solo si introduces datos realistas. Antes de empezar conviene tener claros precio de vivienda, ahorro, ingresos, deudas, plazo y margen de seguridad.
Qué puede darte un simulador hipotecario
Un simulador de hipoteca te ayuda a estimar cuota, importe financiado, plazo y sensibilidad ante distintos tipos de interés. Es útil para aterrizar una operación antes de solicitar información, pero no equivale a una aprobación bancaria.
La entidad analizará ingresos, estabilidad, endeudamiento, ahorro, historial, tasación, finalidad de la compra y documentación. Por eso el simulador debe usarse como herramienta de preparación, no como garantía de concesión.
Datos que deberías preparar
Checklist previo
- Precio aproximado de la vivienda.
- Ahorro disponible para entrada, gastos e imprevistos.
- Ingresos netos mensuales de todos los titulares.
- Deudas actuales: préstamos, tarjetas, financiación o cuotas pendientes.
- Tipo de contrato o fuente de ingresos: asalariado, autónomo, funcionario, variable o mixto.
- Plazo deseado y edad de los titulares.
- Tipo de hipoteca que quieres comparar: fija, variable o mixta.
Precio de vivienda, entrada y gastos
El primer dato no es la cuota, sino el precio de compra y cuánto ahorro puedes aportar. En una compra de vivienda debes prever entrada, impuestos, notaría, registro, tasación y colchón posterior. Ir demasiado justo puede convertir una cuota aparentemente asumible en una operación frágil.
Una simulación prudente no debería consumir todo el ahorro disponible. Conviene conservar margen para mudanza, equipamiento, imprevistos y posibles cambios de ingresos.
Ingresos y deudas: la parte que más pesa
La cuota debe analizarse en relación con los ingresos netos y las deudas existentes. Si ya tienes préstamos, financiación de coche, tarjetas aplazadas o cuotas recurrentes, tu margen real será menor.
En autónomos o ingresos variables, conviene ser más conservador: no usar solo el mejor mes, sino una media razonable y documentable.
Fija, variable o mixta: simula varios escenarios
No conviene simular solo el escenario más cómodo. Una hipoteca fija aporta estabilidad de cuota. Una variable puede tener una cuota inicial diferente, pero expone a cambios futuros. Una mixta combina un periodo inicial fijo con una fase posterior variable.
El Banco de España dispone de simuladores para calcular cuotas y comparar escenarios de préstamo. También ofrece herramientas específicas para calcular la TAE de un préstamo hipotecario a partir de importe, plazo, tipo, comisiones y otros gastos.
Vinculaciones y bonificaciones
Algunas hipotecas mejoran el tipo si contratas productos asociados, como seguros, cuenta, nómina o tarjetas. La comparación correcta no es solo “tipo bonificado frente a tipo no bonificado”. Debes sumar el coste real de esos productos y valorar si te compensan.
Errores habituales al usar un simulador
- Introducir ingresos brutos en lugar de netos.
- No incluir préstamos o tarjetas aplazadas.
- Olvidar impuestos y gastos de compra.
- Simular al plazo máximo sin valorar coste total.
- Comparar solo cuota mensual y no TAE, vinculaciones y comisiones.
Recomendación práctica
Usa el simulador para preparar tres escenarios: cómodo, razonable y tensionado. Si la operación solo funciona en el escenario optimista, conviene revisar importe, plazo o ahorro antes de avanzar.
Fuentes públicas de referencia
Puedes consultar los simuladores del Banco de España y su herramienta de cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario.
Siguiente paso
Revisa tu caso antes de avanzar
Utiliza el recomendador de Mi Recomendación para ordenar tu situación y valorar opciones disponibles según tu necesidad.
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